Im ersten Teil der Reihe Baufinanzierung als Selbstständiger hast du gelernt, welche Unterlagen bei verschiedenen Formen der Selbstständigkeit nötig sind und worauf Banken achten. Jetzt gehen wir einen Schritt weiter: Wie ermitteln Banken eigentlich das Einkommen von Selbstständigen – und worauf solltest du dabei achten?
Warum das Einkommen bei einer Baufinanzierung als Selbstständiger so wichtig ist?
Gerade bei Selbstständigen ist die Ermittlung des Einkommens alles andere als standardisiert. Jede Bank hat ihre eigenen Richtlinien. Trotzdem gibt es typische Schritte, die in der Praxis häufig vorkommen.
1. Schritt: Ermittlung des zu verwendenden Jahresüberschusses.
Die Grundlage bildet meist der Jahresabschluss der letzten drei Jahre. Dabei kommt eine vereinfachte Rechenformel zum Einsatz:
Jahresüberschuss + Abschreibungen (AfA) = zu versteuerndes Einkommen
Diese Rechnung macht deutlich: Nicht alles, was steuerlich „weggerechnet“ wurde, zählt für die Bank wirklich negativ. Abschreibungen sind z. B. rein bilanziell, wirken aber nicht liquiditätsmindernd – deswegen werden sie wieder „hinzugerechnet“.
2. Schritt: Steuerbelastung abziehen.
Anschließend wird geprüft, wie viel Einkommensteuer tatsächlich bezahlt wurde – am besten direkt anhand der Steuerbescheide. Alternativ kann man die Steuer auch mit dem BMF-Steuerrechner ermitteln: 👉 www.bmf-steuerrechner.de
Das ergibt sich dann nach Abzug der Steuerbelastung das Nettoeinkommen, welches zur Bewertung der Finanzierung verwendet wird. Folgende Rechenformel kannst du hier ansetzen:
zu verwendendes/versteuerndes Einkommen – Steuerbelastung = Nettoeinkommen
Worauf Banken außerdem achten?
- Stabilität der Erträge:
- Sind die Jahresüberschüsse konstant, wird meist der niedrigste Wert aus den letzten drei Jahren verwendet.
- Bei Schwankungen wird der Durchschnitt der letzten drei Jahre herangezogen.
- Gibt es starke Ausreißer, sollte der Kunde diese erklären können (z. B. Corona-Jahr, Investitionen etc.).
- Eigenkapitalposition prüfen:
- In der Bilanz ist positives Eigenkapital ein gutes Zeichen.
- Achtung: Eigenkapital auf der Aktivseite = negativ (ein Alarmsignal).
- Passivseite = positiv = alles im grünen Bereich.
No-Go’s bei der Einkommensprüfung?
Nicht jede Selbstständigkeit ist automatisch finanzierungsfähig. Es gibt einige klare Ausschlusskriterien, bei denen Banken sehr skeptisch werden:
- Unternehmen existiert seit weniger als drei Jahren
(Ausnahme: Übernahme eines bestehenden Betriebs) - Jahresfehlbetrag statt Jahresüberschuss
Ausnahme: plausible Erklärung + Einzelfallprüfung möglich - Negatives Eigenkapital
- Privatentnahmen übersteigen regelmäßig den Gewinn
- Jahresüberschuss ergibt sich nur durch „sonstige Erträge“
(z. B. Verkauf von Maschinen oder Immobilien – also keine nachhaltige Einnahmequelle)
Gute Vorbereitung ist alles.
Wenn du mit einem selbstständigen Kunden eine Baufinanzierung angehst, solltest du immer vorab prüfen:
- Sind die Einkommensergebnisse nachvollziehbar und nachhaltig?
- Gibt es Auffälligkeiten in der Bilanz oder in der Gewinnentwicklung?
- Gibt es plausible Erklärungen für Schwankungen oder Sonderfälle?
Je besser du vorbereitet bist, desto höher die Chancen auf eine reibungslose Finanzierung.
Wir helfen gerne weiter.
Die BAUFINEX Finanzierungsberatung unterstützt dich gerne mit ihrem regionalen und überregionalen Know-How – einfach anrufen unter der +49 800 8 000807 oder eine E-Mail an ed.xe1747935151nifua1747935151b@gnu1747935151tareb1747935151sgnur1747935151eizna1747935151nif1747935151 senden.
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